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terrain constructible

La demande du permis de construire

Qu’est-ce qu’un permis de construire, « PC » ?

C’est un dossier destiné à l’administration. Lorsque le dossier est validé par un arrêté « accordant un permis de construire », il permet le démarrage des travaux. On dit qu’on « dépose » une demande de permis de construire.

L’architecte assiste le maître d’ouvrage pour la constitution du dossier administratif. Il effectue les démarches et consultations préalables nécessaires à l’obtention du permis de construire, constitue le dossier et assiste le maître d’ouvrage dans ses relations avec l’administration et pendant toute la durée de l’instruction.

Le maître d’ouvrage s’engage à communiquer à l’architecte toute correspondance avec l’administration. Dès réception du permis de construire, il lui en remet copie.


Quand le permis de construire est-il obligatoire ?

  • Pour toute construction neuve
  • Pour tous les travaux réalisés sur un bâtiment existant ayant pour objet :
    • soit de changer la destination du bâtiment
      (granges ou atelier transformés en logement)
    • Soit d’en modifier la façade
    • Soit de créer des niveaux
    • ou des surfaces supplémentaires


Contenu des dossiers de demande de permis ou de déclaration préalable

La demande de permis de construire pour une maison individuelle est présentée soit par le ou les propriétaires du terrain ou des terrains, soit par l’architecte mandataire. Elle ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural.

Elle est effectuée sur le formulaire Cerfa n° 13406*01 et, en annexe, sur un bordereau de dépôt des pièces jointes qui liste de manière exhaustive les pièces pouvant être demandées.


La délivrance du permis

Le permis délivré autorise la réalisation des travaux demandés dans les limites du projet déposé par le demandeur (le client), des prescriptions de l’administration et du respect des droits des tiers. Il peut être exprès (simple ou assorti de prescriptions spéciales) ou tacite.


Le permis de construire

  • Il est accordé par arrêté.
  • La décision est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. (la décision qui accorde le permis sans prévoir de participation ni de prescription peut être notifiée par lettre simple).
  • Lorsque l’arrêté accorde le permis, il est complété par les informations suivantes :
    • la durée de validité du permis
    • l’information selon laquelle le bénéficiaire du permis peut commencer les travaux après avoir adressé au maire une déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires et procédé à l’affichage sur le terrain.
    • l’information selon laquelle le permis n’est définitif qu’en l’absence de recours ou de retrait : sa légalité peut en effet être contestée par un tiers dans le délai de 2 mois à compter de son affichage sur le terrain. Dans ce cas, l’auteur du recours est tenu d’en informer le bénéficiaire du permis au plus tard quinze jours après le dépôt du recours
  • le permis peut être retiré par l’autorité compétente dans le délai de trois mois après la date du permis, si elle l’estime illégal. Dans ce cas, elle est tenue d’en informer préalablement le bénéficiaire du permis et de lui permettre de répondre à ses observations.
  • Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.



Le permis tacite

A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, le silence gardé par l’autorité compétente vaut permis tacite.

Conseil de Mélodie Viennot :

Pour être certain de bénéficier d’un permis tacite, le demandeur a intérêt, avant tout commencement des travaux, à se faire communiquer, sur simple demande, une attestation certifiant qu’il bénéficie d’un permis tacite.



Cas ou le permis tacite n’est pas possible :
le défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction vaut alors décision implicite de rejet

Quelques exemples :
- lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles

- lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé des monuments historiques et des espaces protégés

- lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national

- lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions.

Exigibilité des participations en cas de permis tacite :
Dans les 2 mois suivant l’intervention de la décision tacite, le maire peut, par arrêté, fixer les participations exigibles du bénéficiaire du permis.


Péremption des décisions (art. R. 424-17 à R. 424-20 C. urb.)

Une décision expresse ou tacite est périmée lorsque les travaux ne sont pas commencés dans le délai de 2 ans à compter de la notification de la décision expresse ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

Il en est de même lorsque, passé ce délai de 2 ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an.
Si le chantier dure 4 ans, au bout de 6 mois de chantier, si pour x raison le chantier est arrêté, il faudra en infomrmer les administraion compétantes.



Qu’y-a-t-il dans le dossier d’un « PC » ?

  • Un plan de situation du terrain
  • Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
  • Une coupe du terrain et de la construction
  • Une notice décrivant le terrain et présentant le projet
  • Façades existantes et projetées
  • L’insertion du projet de construction dans son environnement proche = l’impact visuel
  • Documents photographiques permettant de situer le terrain dans l’environnement proche
  • Documents photographiques permettant de situer le terrain dans le paysage lointain
  • Etude thermique


Pièces complémentaires en secteur sauvegardé :

Les plans des niveaux (RDC, R+1, R+2…) à l’échelle 1 cm/mètre


Quand le dossier de l’architecte est finalisé, le maître d’ouvrage dépose le dossier de demande avec un « récépissé de dépôt »

Une fois le permis de construire obtenu, l’architecte va procéder à la réalisation du « projet» de conception qui permettra de consulter les entreprises.


Durée de validité du permis de construire si on ne veut pas construire tout de suite ?

Conformément à l’article R.424-17 du code de l’urbanisme, l’autorisation est périmée si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 24 mois. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. L’autorisation peut être prorogée pour une année si les prescriptions d’urbanisme de tous ordres et le régime des taxes et participations n’ont pas évoluée.